Le bail, un document juridique qui régit la relation entre un propriétaire et un locataire, est au cœur de toute location. A Paris, ville où le marché immobilier est particulièrement dynamique, il est important de comprendre qui est considéré comme bailleur et quelles sont ses obligations.
Définition juridique du bailleur
Selon le Code Civil français, le bailleur est la personne qui s'engage à mettre un bien immobilier à la disposition d'un locataire, moyennant le paiement d'un loyer. Le bailleur est donc la partie qui loue le bien immobilier.
Le bailleur en tant que partie contractante du bail
Le bail est un contrat qui lie le bailleur et le locataire, définissant leurs droits et obligations respectifs. Le bailleur est donc l'une des deux parties contractantes du bail.
Distinction entre le bailleur et le propriétaire
Il est important de noter que le propriétaire d'un bien immobilier n'est pas toujours le bailleur. Le propriétaire peut confier la gestion de son bien à un tiers, comme une agence immobilière ou un administrateur de biens, qui devient alors le bailleur. Dans ce cas, le propriétaire reste le propriétaire du bien, mais c'est le tiers qui assume les obligations du bailleur.
Les différentes figures du bailleur parisien
Le bailleur peut revêtir plusieurs figures, chacune ayant ses spécificités. Il peut s'agir d'un particulier, d'une société ou d'un organisme public.
Le propriétaire physique
- Propriétaire occupant son bien : Le propriétaire habite lui-même le logement et le loue en partie ou en totalité à un locataire. Il est donc à la fois propriétaire et bailleur. Par exemple, un couple propriétaire d'un appartement à Paris, loue une chambre à un étudiant pour compléter ses revenus.
- Propriétaire non occupant son bien : Le propriétaire n'habite pas le logement et le loue à un locataire. Il est donc uniquement propriétaire du bien et agit en tant que bailleur. Un exemple serait un investisseur immobilier qui a acheté un appartement à Paris et le loue à un locataire.
- Propriétaire et propriétaire indivisaire : Dans le cas d'une indivision, plusieurs personnes sont propriétaires du bien. En général, elles agissent de concert en tant que bailleurs. Par exemple, une famille peut décider de mettre en location un bien immobilier dont elle est copropriétaire.
Le bailleur professionnel
Les bailleurs professionnels sont des entreprises ou des organismes spécialisés dans la gestion locative. Ils agissent généralement en tant que mandataires du propriétaire.
- Les agences immobilières : Les agences immobilières sont des professionnels spécialisés dans la gestion locative, qui agissent en tant que mandataires du propriétaire. Elles s'occupent de la recherche de locataires, de la rédaction des baux, de la gestion des loyers et des charges, et de la résolution des conflits. Selon une étude de l'Observatoire du Marché de l'Immobilier, 35% des locations à Paris sont gérées par des agences immobilières.
- Les sociétés civiles immobilières (SCI) : Les SCI sont des sociétés qui détiennent des biens immobiliers et qui peuvent les louer à des locataires. La SCI est une structure juridique qui permet de réunir plusieurs personnes pour investir dans l'immobilier. Elle peut être gérée par un gérant ou un administrateur de biens, qui agit alors en tant que bailleur.
- Les organismes HLM (Habitation à Loyer Modéré) : Les organismes HLM sont des organismes publics qui proposent des logements à loyer modéré et qui agissent en tant que bailleurs. Ils gèrent un parc de logements sociaux et attribuent les logements en fonction des besoins et des ressources des locataires. 20% des logements parisiens sont des logements sociaux gérés par des organismes HLM.
Autres situations
Il existe d'autres situations où une personne ou une entité peut être considérée comme bailleur, bien que ce ne soit pas toujours le cas de manière classique.
- Le locataire qui sous-loue son logement : Le locataire principal devient bailleur en louant une partie ou la totalité du bien à un tiers. Cette pratique est souvent appelée sous-location. Le sous-locataire doit payer un loyer au locataire principal, qui est responsable des obligations envers le propriétaire du bien. Il est important de noter que la sous-location est soumise à certaines conditions, notamment l'accord du propriétaire du bien.
- Le mandataire du propriétaire : Un professionnel, tel qu'un gérant ou un administrateur de biens, peut agir pour le compte du propriétaire et assumer les obligations du bailleur. Le mandataire n'est pas le propriétaire, mais il est autorisé par le propriétaire à agir en son nom.
- La situation particulière des SCI à capital variable : Les associés d'une SCI à capital variable peuvent changer au fil du temps, ce qui peut compliquer l'identification du bailleur. La composition des associés peut varier en fonction des besoins de la société, ce qui peut rendre difficile la détermination de la personne ou de l'entité responsable des obligations du bail.
Les obligations du bailleur
Le bailleur, quelle que soit sa nature, a des obligations légales et contractuelles envers le locataire. Ces obligations sont définies par la loi et par le contrat de location.
Obligations légales et contractuelles
- Mise à disposition du logement en bon état d'habitabilité : Le bailleur doit fournir un logement décent et sans vice caché. Cela signifie que le logement doit être habitable et conforme aux normes de sécurité et de santé. Le logement doit notamment être doté d'un système d'alimentation en eau potable, d'un système d'évacuation des eaux usées, d'un système de chauffage et d'une ventilation, et être exempt de nuisances sonores ou olfactives excessives. Un logement non décent peut être constaté par un huissier de justice ou par un expert indépendant.
- Entretien et réparations : Le bailleur est responsable des réparations nécessaires pour maintenir le logement en bon état, à l'exception des réparations locatives. Les réparations locatives sont à la charge du locataire et concernent les dommages causés par son usage normal du logement. Le bailleur est responsable des réparations dites "grandes réparations", comme la réfection de la toiture, du système de chauffage ou des canalisations.
- Respect de la durée du bail : Le bailleur doit respecter la durée du bail et ne peut pas expulser le locataire avant terme sans motif valable. La durée du bail est fixée par le contrat de location. Le bailleur ne peut expulser le locataire qu'en cas de non-paiement du loyer, de violation du contrat de location ou de travaux importants à réaliser dans le logement.
- Respect du loyer et des charges : Le bailleur doit respecter le loyer convenu et ne pas modifier les charges sans l'accord du locataire. Le loyer et les charges sont définis par le contrat de location. Le bailleur ne peut modifier le loyer qu'en cas de révision annuelle ou de travaux importants réalisés dans le logement.
Obligations spécifiques dans le contexte parisien
Le marché locatif parisien est soumis à des réglementations spécifiques, notamment la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de 2014.
- Respect des règles de la loi ALUR : La loi ALUR impose des obligations supplémentaires aux bailleurs, notamment en matière de diagnostic énergétique, de travaux et de caution. Le bailleur doit fournir au locataire un diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement. Le DPE permet d'évaluer la consommation énergétique du logement et de donner une estimation de la performance énergétique du logement.
- Obligation de fournir un logement décent : Les critères de décence sont précisés par la loi et peuvent varier en fonction du type de logement. Le bailleur doit fournir un logement répondant à ces critères.
- Gestion des travaux et des nuisances : Le bailleur est responsable de la gestion des travaux et des nuisances qui affectent le logement, en tenant compte des obligations légales et des règles de la copropriété. Le bailleur est tenu d'informer le locataire des travaux à réaliser dans le logement et de les réaliser dans un délai raisonnable. Le bailleur est également responsable de la gestion des nuisances sonores ou olfactives provenant de l'immeuble ou de l'extérieur.
Identifier le bailleur : les clés du succès
Il est important de bien identifier le bailleur car c'est lui qui est responsable des obligations liées au bail. En cas de litige, le locataire peut se retourner contre le bailleur pour faire valoir ses droits.
Analyser le contrat de location
Le contrat de location doit clairement mentionner le nom et les coordonnées du bailleur. Il est important de vérifier attentivement le contrat de location et de s'assurer que les informations relatives au bailleur sont exactes et complètes. Par exemple, le contrat de location doit mentionner le nom du bailleur, son adresse et son numéro de téléphone.
Rechercher des informations complémentaires
Pour les bailleurs professionnels, il est possible de trouver des informations complémentaires au registre du commerce et des sociétés (RCS), dans les annuaires professionnels ou sur les sites web des organismes.
Contacter le syndic de copropriété
Pour les biens en copropriété, le syndic peut fournir des informations sur l'identité du bailleur. Le syndic est responsable de la gestion de l'immeuble et il a accès à des informations sur les propriétaires et les locataires de l'immeuble.
Faire appel à un professionnel
En cas de doute, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier ou un agent immobilier.
La compréhension de la notion de bailleur et de ses différentes figures est essentielle pour les locataires parisiens. En s'assurant d'identifier le bailleur et de connaître ses obligations, les locataires peuvent garantir la sécurité de leur location et mieux gérer leurs droits.